В 2025 году, по анализам экспертов, цены на минскую недвижимость активно росли. Теперь же появились слухи, что жилье начнет дешеветь. CityDog.io послушал прогнозы на 2026 год – и рассказывает, чего ожидать.
Коротко: какой была ситуация на рынке недвижимости в 2025 году?
Как пишет Национальное кадастровое агентство (НКА), на минском рынке квартир в 2025 году был устойчивый спрос и рост цен. В течение всего года на цену квартир влияло изменение обменного курса доллара. Так как стоимость недвижимости в Беларуси по сложившейся практике формируется в долларовом эквиваленте, снижение курса в том числе приводило к повышению цен в долларах.
Фото: Monstera Production, Pexels.com.
Вторичный рынок: за год средние цены в долларах здесь выросли на 23% (в рублях – на 8%). Заметнее других подорожали квартиры в новых домах (после 2010 года постройки) – на 26%.
Средняя цена однокомнатных квартир на вторичном рынке остановилась на уровне 2100$ за квадратный метр. На двушки и трешки стоимость уверенно росла: от 3% до 7% от квартала к кварталу.
Весь 2025 год на вторичном рынке лидировали сделки с однокомнатными квартирами (их было примерно 44%). На долю двухкомнатных приходилось в среднем 34% сделок в квартал, трехкомнатных – 18%. И еще, как любопытный факт, в 2025 году было продано сразу две 9-комнатные квартиры.
Первичный рынок: здесь тенденция такая же, как и на вторичке. За год средняя цена в долларах выросла на 23%, в рублях – на 8%. В среднем в квартал проводилось 11% сделок с квартирами в новостройках, большинство которых – однокомнатные.
Спрос есть, а предложений нет
Руководительница отдела аналитики «А-100 Девелопмент» Екатерина Рагалевич рассказала Myfin.by, что резкий рост цен в 2025 году «закономерно привел к умеренному снижению покупательской активности». Но отката цен при этом не произошло. На то, чтобы продолжать покупать квартиры, беларусов мотивировали доступность кредитования, рост доходов и их инвестиционные настроения.
При этом предложение на первичном рынке сокращалось. За последние 8 лет количество застройщиков на рынке недвижимости уменьшилось почти в три раза. Объем предложения новостроек в течение последнего года колебался в пределах 3500 лотов, тогда как в 2020–2022 годах на рынке одновременно присутствовало 8500–9000 квартир.
– Сейчас в Минске объем строительства нового жилья частными застройщиками сильно ограничен, а на жилье государственных застройщиков могут претендовать не все. В этих условиях снижение спроса не приводит к коррекции цен, поскольку дефицит предложения продолжает оказывать ключевое влияние, – отметила экспертка.
А в 2026-м можно ждать падения цен на недвижимость? Вот прогнозы экспертов
По мнению Екатерины Рагалевич, предпосылок для снижения цен в ближайшем будущем не просматривается. И одним из главных факторов в этом вопросе остается то самое ограниченное предложение.
– Оснований для его существенного роста в 2026 году не ожидается, а значит, дефицит продолжит оказывать давление на цены. Дополнительную поддержку спросу обеспечивает стабильная ситуация на рынке кредитования, – делится прогнозом экспертка.
Фото: Jan van der Wolf, Pexels.com.
В интервью Tochka.by замдиректора по аналитике портала Realt.by Андрей Чернышев отметил, что объективно цены на квартиры достаточно высокие и по отношению к текущему курсу доллара, и к ставкам на кредиты. Уже сейчас это практически предел покупательной способности.
Например, если вы планировали покупку квартиры, то, по словам эксперта, надеяться на однушки по 40 000$, как это было пару лет назад, в ближайшее время точно не стоит. Сейчас средняя цена «квадрата» однокомнатных квартир – 2100$. И сильного уменьшения цен пока не ожидается.
Но в то же время надо понимать, что покупательная способность не бесконечная, поэтому продавцам в скором времени придется пересмотреть свои запросы.
Так что все-таки делать – покупать или нет? Мнения экспертов почти не отличаются
Академический директор BEROC Лев Львовский на YouTube-канале D***e (беларуские силовики признали его «экстремистским формированием») говорит: если вы собирались покупать квартиру, улучшать свои жилищные условия именно для себя, «то, конечно, можно покупать». Но если вы воспринимаете это как инвестицию, то экономист рекомендует рассмотреть другие варианты.
«Я думаю, ждать девальвации сейчас не лучшая идея. У нас рыночный обменный курс, его никто не фиксирует, поэтому таких резких девальваций быть не должно. Мы видим, что, когда доллар меняется, это проценты, а не десятки процентов за раз. Когда вы ставите на девальвацию, вы ставите на то, что вы умнее, чем банк, который выдает вам кредит. А в банке сидит много умных и образованных людей.
Поэтому в качестве инвестиций, если денег серьезное количество, думаю, что разумнее попытаться перепрыгнуть все эти горящие обручи. Самые надежные инвестиции – это все еще в широкие рыночные индексы. Да, беларусам теперь это делать сложно, но это будет гораздо надежнее, чем инвестировать просто в квартиру в Минске, Гомеле и так далее», – отмечает Львовский.
Фото: Ben Neale, Pexels.com.
Экспертка по жилой недвижимости Наталья Литовская прокомментировала так: «Лично я на скорый разворот цен не ставлю. Решать жилищный вопрос придется по отработанной годами схеме. Есть деньги на первый взнос и возможность взять кредит – покупаем. Нет – копим по разным программам и ждем. Сложнее инвесторам в новостройке: им нужно помнить, что чем дальше сроки сдачи дома, тем менее предсказуемый результат».
Эксперты портала Prometr.by в своем прогнозе на 2026 год пишут, что «стратегия “посижу в деньгах, куплю подешевле” на минском рынке больше не работает»: дефицит предложения не рассосется сам собой.
Поэтому первое, что стоит делать, – перестать ждать снижения цен: как считают аналитики, этого в 2026 году не будет. Максимум – сезонные колебания в пределах 1-2%, но общий тренд – пологий рост.
Второе – обратить внимание на «неочевидные» варианты: квартиры, требующие косметического ремонта (торг до 10%), первые этажи в домах без лифта (дисконт 5–7%), районы, которые сейчас не в топе, но имеют перспективу развития трафика.
Третье – использовать ипотеку, только если у вас есть минимум 50% первоначального взноса; если вы не планируете продавать квартиру ближайшие 7–10 лет; если ежемесячный платеж не превышает 30% вашего семейного дохода.
Четвертое – не переплачивать за «статусные» новостройки без отделки. Аналитика сделок «Твоей столицы» показывает: квартиры в каркасно-блочных домах с ремонтом продаются на 15–20% быстрее и с меньшим дисконтом, чем «голый бетон» в том же доме.
И пару слов о загородной недвижимости: «Однокомнатная квартира в Минске стоит от 60 000$. А за 40 000 − 50 000$ можно найти дачу для круглогодичного проживания»
Как пишет Realt.by, в 2025 году на рынке загородной недвижимости все было стабильно. Хороший спрос был связан в том числе и с ростом цен на квартиры: многие покупатели пересмотрели свои интересы и стали присматриваться к домам вместо квартир на вторичке или в новостройке.
– Все больше покупателей загородной недвижимости искали предложения для круглогодичного проживания в пригороде Минска, а не просто дачи, – говорит о тенденциях 2025 года руководитель отдела продаж загородной недвижимости агентства «Авангард Недвижимость» Сергей Юхновец. – В основном пользовались спросом одноэтажные дома стоимостью 80 000 − 120 000$ до 40 км от МКАД. <...> Из наиболее востребованных вариантов по дачам – дома от 20 000 − 30 000$. Желательно с санузлом в доме.
Думаю, что в 2026 году сохранится повышенный спрос на дома и дачи для круглогодичного проживания, которые находятся в пределах 30−40 км от МКАД, так как цены на квартиры в Минске значительно выросли за 2025 год. Далеко не у всех покупателей есть возможность приобрести квартиры в городе. Вот пример: однокомнатная квартира в Минске стоит от 60 000$. А за 40 000 − 50 000$ можно найти дачу для круглогодичного проживания со всеми удобствами в ближайшем пригороде. С домами похожая ситуация. В ближайшем пригороде можно искать дома от 80 000$».
Перепечатка материалов CityDog.io возможна только с письменного разрешения редакции. Подробности здесь.
Фото на обложке: Jan van der Wolf, Pexels.com.